国务院全体会议再提“房地产”，释放哪些积极信号？

房地产市场再迎关键指引。

据新华社，国务院总理李强8月18日主持召开国务院第九次全体会议。此次会议深入学习贯彻习近平总书记关于当前经济形势和经济工作的重要讲话精神，强调要切实把思想和行动统一到党中央对形势的科学判断和决策部署上来，巩固拓展经济回升向好势头，努力完成全年经济社会发展目标任务。

会议强调要进一步提升宏观政策实施效能，深入评估政策实施情况，增强政策针对性有效性，及时回应市场关切，稳定市场预期。对于房地产方面的表述，李强强调，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

业内人士认为，相较于此前6月份国务院常务会议提出的“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，“采取有力措施”的表述说明对后续房地产政策方向提出了更高要求。

新一轮政策有望开启

今年以来中央层面多次提及房地产。今年3月5日，两会《政府工作报告》首次将“稳住楼市”写入总体要求，并强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”；4月政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”；6月国务院常务会议再提“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。

业内人士认为，此次高层会议再提房地产，意味着稳定房地产在稳定宏观经济中依然占据重要地位，市场“止跌回稳”目标不变。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从去年“930”新政以来的政策效应看，去年四季度和今年一季度房地产市场的表现是积极的，即回暖态势持续了6个月。但今年二季度开始房地产市场压力有所增加。

国家统计局数据显示，今年1—7月份，全国新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%，降幅比去年同期收窄14.6个百分点，但较1-6月扩大0.5个百分点；其中住宅销售面积下降4.1%。新建商品房销售额49566亿元，下降6.5%；其中住宅销售额下降6.2%。住宅销售放缓也导致定金及预收款、个人按揭贷款收入减少，房企资金状况边际趋紧。

从价格来看，7月各线城市商品住宅销售价格环比下降，其中一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅较6月扩大0.3个百分点，创下年内单月最大环比降幅。

严跃进认为，此次明确“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，意味着有力措施出台的紧迫性和主动性。

在58安居客研究院院长张波看来，房地产市场 “止跌回稳” 态势虽有短期波动，但长期趋势未变。当前市场部分指标波动受政策、消费季节性等综合因素影响，市场下行情绪有所增大。后续需从供需双向调节、强化资金支持、优化市场结构等多维度出台政策组合拳。

值得一提的是，今年8月初，北京已经率先落地优化房地产政策，调整优化限购政策、加大公积金政策支持，业内预计，未来上海、深圳或将跟进优化限购政策，更多城市落地房地产支持政策。

张波认为，后续供需两端需协同优化。供给端需继续加大对房企资金支持，通过专项金融工具、优化预售资金监管等，缓解开发侧流动性危机。同步推动房企加快转型，增加绿色科技、适老化产品供给。需求端还要以信贷支持降低购房门槛与成本，尤其是针对二套及以上的改善需求有更大的利率下降空间，同时延续相关税费优惠，包括减免契税、增值税等，降低交易成本。

城市更新是当下的重要抓手

此次会议明确，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

今年以来，中央已经多次明确城市更新的重要性，中央城市工作会议和7.30中央政治局会议均强调要高质量开展城市更新。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，本次强调结合城市更新推进城中村和危旧房改造，意味着城中村和危旧房改造也将高质量推进，相关配套政策有望进一步落位，聚焦质量提升；另外，在城中村和危旧房改造过程中，强化货币化或房票安置，收储存量商品房用于安置房等也将对房地产销售形成重要支撑，预计相关资金渠道将进一步畅通。

此前海南已出台政策明确，一些高库存的区域，后续城中村改造明确将使用房票。在业内看来，这意味着“城中村改造-房票使用-改善性需求释放-消化新房库存房源”的工作机制更加清晰，也说明各地在释放改善性需求方面，要做好城中村和危旧房改造的工作。

张波认为，城市更新是当下的重要抓手，有序推进城中村和危旧房改造，在资金筹措上，运用REITs、专项债等创新金融工具，吸引社会资本。同时，多管齐下释放改善性需求，精准匹配置换型、品质提升型等不同群体需求，提供针对性产品与服务。

多管齐下释放改善性需求

此次会议提及“多管齐下释放改善性需求”。陈文静认为，改善性住房需求包括以小换大、以旧换新等需求，供给端引导、需求端支持均将有利于释放改善性住房需求。

其认为，供给端来看，加大高品质住房供给，通过“好房子”引导改善性需求进入市场是重要方式，预计更多城市将建立“好房子”标准，完善计容规则，并通过降低税费等方式鼓励企业提供更多高品质住房。

需求端来看，预计多项举措具备发力空间：第一，通过提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、加大购房补贴力度等方式给予多孩家庭更大购房支持，降低购房门槛、提高购房能力；第二，加大住房“以旧换新”支持力度，更多城市有望完善配套措施，畅通一二手链条；第三，给予购买绿色建筑、装配式建筑等家庭更大的公积金、购房补贴支持，进一步激发改善性住房需求释放。

值得一提的是，近期国家发布了多项政策举措，包括发放育儿补贴、免除幼儿园大班保育教育费等，有望减轻家庭负担，促进生育率提升，这将从人口端为房地产释放潜力。

陈文静认为，未来更多“投资于人”的政策落地，有望进一步提高“人”的消费能力，而“服务于民生”中，住房的重要性或进一步凸显，在此过程中，针对需要保障的人群，实施“补人头”政策或也是重要方向，加大购房补贴力度，促进住房消费，若购房补贴与房票政策结合，并打通“房票-地票”链条，将有利于进一步促进房地产进入新循环。

此外，张波认为，提升宏观政策实施效能，加强财政、货币等政策协同，预计后续还会有相关政策落地。