国信服务拟港交所上市：收入依赖控股股东，业务集中于广东及湖南

据港交所披露，中国国信服务控股有限公司于9月30日向港交所提交上市申请书，独家保荐人为复星国际资本。

国信服务成立于2006年，是广东及湖南省内的综合物业管理及代理服务供应商，核心业务涵盖物业管理、物业代理及增值服务三大板块。

根据灼识咨询数据，2024年按收益计，国信服务在大湾区物业管理及代理服务市场位列前40强，市场份额为0.08%，同时是总部位于佛山的第四大参与者；在湖南省物业管理服务市场位居前50强，市场份额0.06%。

收入依赖控股股东

从业绩表现看，国信服务的收入从2022年的8810万元增至2024年的1.96亿元，复合年增长率49.1%；纯利从2020万元增至3900万元，年均复合增长率为39.1%。但截至今年6月30日止六个月，国信服务出现“增收不增利”的情况，其收入同比增长8.6%至8910万元，但纯利同比减少13.6%至1220万元。

值得一提的是，控股股东集团公司为国信服务过往单一最大客户。国信服务表示，其提供的大部分服务均来自控股股东集团公司开发的物业项目。数据显示，2022年、2023年及2024年，来自控股股东集团公司所开发物业项目的收益分别占同期总收益比重达100.0%、99.4%、73.8%；截至2025年6月30日止六个月，这一占比数据为68.7%。

国信服务坦言，若控股股东集团公司出现业务恶化、运营不利（尤其是新项目开发或项目交付能力下降）、或因其他任何原因导致其业务流程中断，都可能影响续签现有协议或保留该客户的能力，且可能对业务、经营业绩及财务状况造成重大不利影响。

目前，国信服务由梁赞文直接全资拥有的中国国信控股环球投资有限公司100%持股，因此，国信服务的控股股东为梁赞文及国信控股。文件显示，梁赞文现年57岁，为集团的创始人、执行董事兼董事长，拥有约30年房地产及物业管理行业经验，主导集团战略与管理；同时担任多个社会公职及协会职务，在行业与社会领域均有深厚积累。

国信服务在文件中提及，截至2024年12月31日止年度及2025年6月30日止六个月，控股股东集团公司住宅单位及停车位合约销售额分别约8亿元及3亿元；截至2025年6月30日，待开发住宅总建筑面积约30万平方米，非住宅用途土地储备总面积为50万平方米，日后可交由本集团管理及销售。

同时，该公司区域布局也相对集中。根据文件，截至2025年6月末，国信服务拥有42项物业管理，以及其他物业代理、城市服务及非社区增值服务项目，均位于广东及湖南。

应收账款规模增加

国信服务的核心收益来源包括向客户收取服务费，涵盖物业发展商、地方政府及附属实体、公共机构、业主及企业等。

不过，国信服务提及，尽管公司与客户已建立合作关系并达成协议，但在实际收款过程中仍可能面临多重阻碍：若客户出现业务终止、规模缩减或财务困难等情况，将直接影响公司收回未偿贸易应收账款及合约资产的能力。同时，即便针对逾期物业费采取各种催款措施，也无法保证能全额收回。

从财务数据来看，其应收账款相关指标连年上升。公司贸易应收账款从2022年的4.3万元增至2024年的2580万元。截至2025年6月30日，已增至3020万元。另一方面，周转效率也大幅放缓，贸易应收账款周转天数从2022年的4天、2023年的2天，增至2024年的54天，2025年6月进一步延长至111天；应收关联公司款项周转天数同样增加，从2022年的119天增至2025年6月的210天，资金占用时间显著增加。

国信服务提及，若应收账款的实际可收回性低于预期，或此前计提的减值拨备不足，公司需进一步增加减值计提，这可能会对公司业务、财务状况及经营业绩产生不利影响。同时，若无法向客户收取物业管理费，或在收取该费用时出现长期延迟，公司的现金流状况及满足营运资金需求的能力可能会受到不利影响。